近年來，在電商行業(yè)高速發(fā)展、一二線城市高端倉儲需求增加以及國家政策的支持下，包括萬科、招商、海航、碧桂園、綠地、華夏幸福遠(yuǎn)洋等房企在內(nèi)的傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)都已對物流地產(chǎn)有所布局。

　　目前國內(nèi)房企涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域，從進入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導(dǎo)運營、收購參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這四種類型。本文我們將從其他房企物流地產(chǎn)開發(fā)的不同參與模式以及具體案例加以解讀。

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　　01

　　房企主導(dǎo)運營：設(shè)立獨立物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運營

　　目前房企布局物流地產(chǎn)較為主流的模式是房企主導(dǎo)，通過設(shè)立獨立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運營物流地產(chǎn)，如萬科、招商等。

　　萬科作為房企進軍物流地產(chǎn)的先行者之一，早在2014年就涉足物流地產(chǎn)。2015年6月，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。目前萬科累計獲取物流地產(chǎn)項目50多個并設(shè)立物流地產(chǎn)基金，發(fā)展至今已初具規(guī)模。

　　除了萬科之外，招商物流作為招商局子公司于2000年正式組建。

　　截至2015年底，招商物流擁有倉庫面積217萬平方米，運作網(wǎng)點1148個，分布在全國65個城市，已形成遍布全國的物流網(wǎng)絡(luò)實體。近年來，招商物流體系內(nèi)先后增加了招商美冷、恒路物流、招商路凱等新成員，招商美冷作為國內(nèi)大型公共冷鏈服務(wù)商，在國內(nèi)主要一線城市擁有和管理14座冷庫，自有冷藏車106臺，同時整合管理500余臺外協(xié)冷藏車，運輸網(wǎng)絡(luò)覆蓋國內(nèi)主要省市地區(qū)。2016年招商還根據(jù)國資委部署和集團要求與中外運長航實施戰(zhàn)略重組，并于今年8月將招商局物流版塊整合并入中外運長航的上市平臺。招商局集團與中外運長航戰(zhàn)略重組之后將在綜合物流、園區(qū)開發(fā)及港航聯(lián)運等多領(lǐng)域顯現(xiàn)其協(xié)同效應(yīng)和規(guī)模效益。

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　　收購參股物流地產(chǎn)商：股權(quán)合作、多元化投資戰(zhàn)略布局

　　除了設(shè)立物流地產(chǎn)板塊獨立開發(fā)物流地產(chǎn)之外，房企還可以通過收購物流地產(chǎn)商股權(quán)、與國內(nèi)的外資物流企業(yè)合作開發(fā)經(jīng)營的模式布局物流地產(chǎn)。

　　萬科經(jīng)過了近2年的布局，聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng)始人梅志明先生共同參與了普洛斯的私有化。其中萬科占股21.4%成為第一大股東，目前普洛斯已正式完成私有化退市。萬科進軍物流地產(chǎn)的優(yōu)勢在于品牌與拿地開發(fā)，而普洛斯擁有運營物流地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗。與萬科自己獲取工業(yè)物流用地并通過基金運營不同，參股普洛斯私有化更多的是一種協(xié)作發(fā)展的戰(zhàn)略。

　　而同樣是收購參股新加坡物流地產(chǎn)商，海航實業(yè)股份于2017年4月以總價76.9億港元現(xiàn)金收購于新加坡上市的物流集團CWT集團共98.1%股份。CWT集團是新加坡倉庫及物流房地產(chǎn)資產(chǎn)的最大擁有人及管理人之一，截止2016年末于新加坡管理近1030萬平方英尺自有及租賃倉儲空間。同時，CWT集團也管理新加坡境外約610萬平方英尺的倉儲空間。

　　在目前中國物流地產(chǎn)的存量項目中，早期進入行業(yè)的物流地產(chǎn)商擁有絕對優(yōu)勢。對于傳統(tǒng)房企而言，通過收購現(xiàn)有的物流地產(chǎn)商股權(quán)，結(jié)合雙方的資源和優(yōu)勢，通過進一步合作開發(fā)布局物流地產(chǎn)并獲得回報是最直接方式。

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　　與物流企業(yè)合作：資源互補、協(xié)同開發(fā)存量土地資源

　　第三類是房企與物流企業(yè)戰(zhàn)略合作的模式。

　　這種模式并不涉及股權(quán)收購，房企所選擇的合作企業(yè)一般是有較大規(guī)模物流地產(chǎn)儲備，且布局優(yōu)質(zhì)的國內(nèi)企業(yè)。在這種模式下，雙方共同出資，共同承擔(dān)風(fēng)險，并且負(fù)責(zé)各自擅長領(lǐng)域。房企負(fù)責(zé)項目開發(fā)，項目建成后轉(zhuǎn)租物流商，而物流企業(yè)租賃園區(qū)，負(fù)責(zé)運營和管理。合作過程中，結(jié)合房企本身在基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域的經(jīng)驗與優(yōu)勢，通過開發(fā)存量工業(yè)物流土地及新獲取土地的方式謀求共贏。目前已有碧桂園、綠地等房企通過這種戰(zhàn)略合作的模式進軍物流地產(chǎn)。

　　2017年7月，碧桂園與中集集團就中集企業(yè)產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊簽署增資協(xié)議，中集集團以近9.3億元引入碧桂園作為戰(zhàn)略投資者。碧桂園與中集合作的關(guān)鍵是存量土地和產(chǎn)業(yè)資源。中集目前擁有上海中集冷箱、深圳前海和深圳太子灣、東莞松山湖中集智谷等多個項目，土地資源優(yōu)質(zhì)。并已布局珠三角、長三角和環(huán)渤海近10個城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)及住宅綜合開發(fā)項目，土地儲備面積近千萬平方米。未來碧桂園和中集將就這些有價值的存量土地資源，以合作開發(fā)的形式整合項目實施落地。

　　而綠地集團早在2014年就已逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主要方向加以推進。

　　作為實現(xiàn)涵蓋地產(chǎn)、消費、基建、金融等多元化產(chǎn)業(yè)的一部分，綠地積極通過合作和參股等多種形式加大在物流板塊的資源布局。

　　2017年2月，綠地控股與中遠(yuǎn)海運簽署戰(zhàn)略合作，將在全國主要港口城市獲取土地開發(fā)建設(shè)物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。物流地產(chǎn)作為多業(yè)務(wù)板塊一部分對綠地的重要性不言而喻，并將為企業(yè)的持續(xù)增長提供動力。

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　　與電商企業(yè)合作：品牌集聚、共建規(guī)?；a(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　第四類是房企與電商平臺合作的模式。傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)在這類合作中可以發(fā)揮在園區(qū)投資建設(shè)、招商引資以及成本管控上的優(yōu)勢，電商平臺則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑，以達到園區(qū)招商及品牌集聚的效果。

　　榮盛發(fā)展2017年8月與菜鳥網(wǎng)絡(luò)簽訂了戰(zhàn)略合作。根據(jù)協(xié)議，榮盛興城與菜鳥網(wǎng)絡(luò)首個合作項目擬定于榮盛興城旗下的固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)，用地面積525畝。榮盛產(chǎn)業(yè)新城在園區(qū)投資建設(shè)、招商引資、聯(lián)盟運作、項目運營等方面優(yōu)勢突出。在此次合作中榮盛興城負(fù)責(zé)園區(qū)一級開發(fā)并推進土地供應(yīng)，并在項目建設(shè)過程中和項目落成后負(fù)責(zé)協(xié)助菜鳥網(wǎng)絡(luò)，保障菜鳥網(wǎng)絡(luò)的各項業(yè)務(wù)正常運營。而阿里巴巴菜鳥網(wǎng)絡(luò)則在物聯(lián)網(wǎng)、云計算、網(wǎng)絡(luò)金融、電商平臺整合構(gòu)建等多方面都具有優(yōu)越資源。

　　除了電商資源互補之外，目前在標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施市場外資開發(fā)商占據(jù)超半數(shù)份額，剩下的市場空間有限。部分房企選擇通過具備專業(yè)性、差異性特點的冷鏈、醫(yī)藥等細(xì)分市場進入物流地產(chǎn)行業(yè)。復(fù)星旗下星泓資本2014年與國藥控股合作，通過醫(yī)藥倉儲設(shè)施切入物流地產(chǎn)，意圖打造醫(yī)藥物流網(wǎng)絡(luò)體系。雙方成立的合資公司現(xiàn)已發(fā)展成為中國最大的藥品、醫(yī)療保健產(chǎn)品分銷商及領(lǐng)先的供應(yīng)鏈服務(wù)提供商。復(fù)星與國藥的戰(zhàn)略合作在國藥已建立的醫(yī)藥資源和物流網(wǎng)絡(luò)上，憑借復(fù)星在金融投資和物流項目的運營優(yōu)勢，提升倉儲設(shè)施的效益和安全性，并進一步提高了醫(yī)藥物流體系的專業(yè)性。